“地铁+物业”模式的经济分析

？研究目的:我国的城市轨道交通发展模式，开始从单一的政府主导负债型投融资模式，逐渐向社会化多元化投融资模式转变。进行社会化投融资改革,问题在于如何吸引社会投资，如何让投资城市轨道交通变成有利可图，如何实现城市轨道交通的自我“造血”功能？本文借鉴香港地铁发展的成功经验，探讨“地铁+物业”模式的投融资思路和经济分析问题,为推动我国城市轨道交通多元化投融资改革提供一些参考。研究结论:通过研究得出以下结论:(1)对“物业”资源不能作为项目资本金的问题,应在国家现行政策条件下，通过建立轨道交通建设基金和政府财政出资承诺等方式来规避资金风险，以获得国家项目审批。(2)应将物业开发捆绑地铁建设运营作为综合性项目进行评价。(3)在经济评价中应考虑若干问题,包括：内部收益率应以市场资金成本为导向，考虑一定的风险收益，建议略高于银行长期贷款利率，以吸引社会资金投资。(4)关于现金流，可仅将扣除物业开发成本和地铁资本金出资额之外的增值收益作为项目“资源性收人”，计入现金流入，其余项目的投入产出均按地铁模式进行计算等等。