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财会月刊  2009 

房地产商品售后租回业务的识别与处理

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  售后租回是指开发商在其投资建造的商品房出售时与买受人约定,出售后的一定年限内,由出售人以代理出租的方式进行租回,以租回期间的部分租金预先冲抵部分购房款或首付款,或每年支付一定比率的售后回报,一般有以下几种基本操作方式:①开发商在与业主签订销售合同和前期物业委托合同后,由开发商牵头或居间介绍,业主与物业管理公司签订委托代理经营协议,在业主对资产的使用权、处置权等权益受到某些限制的前提下,由物业管理公司保障在某一特定的期限(一般不超过5年)按照固定的收益率(不超过同期银行贷款利率)向业主支付“租金”。开发商与业主的买卖关系基本结束,业主与物业管理公司之间的租赁关系成立。②开发商在与业主签订销售合同和前期物业委托合同,业主付款或办理按揭手续后,由开发商引进物业管理公司入驻经营,再由开发商居间担保,并利用信息不对称等优势强迫或诱导业主放弃对物业的经营权和使用权。③开发商在与业主签订销售合同和前期物业委托合同的同时,签订售后租赁协议,规定在未来的特定时间内,由开发商保证业主的物业收益率,但一般不会高于同期银行贷款利率,在通货膨胀条件下对开发商更为有利。

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