基于市场化程度的工业用地出让价格评价研究——以江苏省为例

土地是重要的资源和资产，也是我国宏观调控的重要手段之一。我国明确要求工业用地必须采用招拍挂方式出让，即市场化配置。但实践中，部分地方政府为招商竞争等原因而实行低地价政策，将地价定位于工业用地最低保护价，“多地一价”现象普遍，致使工业用地市场流于“有形”，势必影响土地市场的健康发展。本文以江苏省为例，结合市场机制进行工业用地市场化分级，以土地市场交易平均地价为自变量，采用主成分分析法提取地价影响因素，运用多元线性回归法构建地价模型，通过测算地价、交易均价、最低保护价的比较分析，得到以下结果：①三类地价总体格局相当，由南至北呈“高-低-高”的格局，形成以环太湖为主高点、邳州市等为次高点和宿迁为谷地的区域分布格局；②工业用地市场受最低保护价政策影响较大，偏离土地利用实际情况；③1级、2级、3级市场交易均价分别为测算地价的107%、108%、85%，说明在非有效市场环境下地价平均偏低了15%；④1级、2级、3级市场最低保护价分别为测算地价的97%、95%、85%，表明如与2级县市相当，3级市场最低保护价至少可以提高约10%。